07/2003 Die Investition ins Energiemanagement ist eine potenzierte Kostensenkung

Energie, Energiesparverordnungen, Energiemanagement sind in aller Munde. Wie sieht Energiemanagement aus, wo beginnt es und wo sind echte ökonomisch ökologische Potentiale. Zunächst - Energiemanagement sollte keinesfalls nach dem Motto: „Sparen – koste es, was es wolle“, betrieben werden. Gemeint sind zum einen die Aufwands- und finanzielle Seite zum anderen auch globale Auswirkungen auf natürliche Ressourcen und Folgen für die Umwelt.

Energiemanagement beginnt natürlich bei jedem persönlich, mit der Einstellung zum Umgang mit Energie und Energieressourcen. Das bedeutet von Seiten der Hersteller, entsprechende Produkte bereitzustellen und natürlich in der Produktion und im Facility Management ein effektives Energiemanagement zu betreiben.

Energiemanagement ist ein sehr umfassender Teilbereich des Facillity Managements. Tangiert werden kaufmännische, technische und infrastrukturelle Bereiche der Gebäudebewirtschaftung. Die Optimierung der Verbrauchsdatenerfassung ist oft der erste Schritt in Richtung Energiemanagement. Werden die Daten in eine übersichtliche und vergleichbare Form gebracht, fällt häufig zum erstenmal auf, dass bestimmte Bereiche besonders kostenintensiv, Verbräuche nicht richtig zugeordnet sind und keiner weiß ob diese Kosten/Verbräuche denn überhaupt angemessen sind.

Energiemanagement beginnt häufig mit den Aufgaben: Transparenz schaffen, Informationen über den Ist-Zustand dokumentieren, die Basis für Entscheidungen bilden und Einsparpotentiale aufzudecken. Aus bisherigen, belegten Erfahrungen rechnet man im Gebäudebereich mit einer Kostensenkung von bis zu 30%. Diese wirkt sich direkt in den Betriebskosten, aber auch in Schadstoffbilanzen und Gebäudequalität aus. Etwa die Hälfte dieser Einsparungen lassen sind durch non-investive Maßnahmen erreichen. Beispielsweise durch optimierte Raumnutzung, Lüftung, Heizung, korrektes Einstellen der Anlagen und effiziente Wartungszyklen.

Energieeinsparverordnung

Verbrauchszahlen werden oft über Vergleichs-Kennzahlen aus Normen bewertet. Die Energieeinsparverordnung ist an dieser Stelle nicht geeignet, da sie zwar eine bundesweit einheitliche Berechnung des Primärenergiebedarfs durchsetzt, diese Homogenisierung aber nicht den Tatsachen entspricht. Die Berechnung wird nach einem sehr vereinfachten Verfahren durchgeführt. So wird durch die EnEV (Energieeinsparverordnung) zwar ein Standard festgelegt (mit wenigen Unterscheidungen zur letzten gültigen Norm im wärmeschutztechnischen Teil nach DIN 4108) der aber keinen tatsächlichen Verbrauch prognostizieren kann. Die größte Neuerung der EnEV ist die Verknüpfung des Wärmeschutzes mit der Anlagentechnik (DIN 4701).

Der bauliche Standard und die Nutzung eines Gebäudes werden in den Vorgaben nur grob berücksichtigt. Die unterschiedlichen Kennzahlen zur Beurteilung von Gebäuden müssen auf gültige Standortdaten bereinigt werden. Erst individuelle, aktuelle und vor allem genaue Berechnungen decken effiziente Einsparpotentiale auf. Mit einem Soll-/Ist-Vergleich während der Planungs- oder Sanierungsphase und im besten Fall regelmäßig während des Gebäudebetriebes können Störquellen während der Nutzung festgestellt und die Energieeffizienz kontinuierlich verbessert werden.

VEC als Modul im CAFM System FAMOS

Die Energiemanagement-Software-Lösung beinhaltet hierfür: erstens ein Simulationswerkzeug, in dem Gebäude- und Anlagendaten hinterlegt werden und zweitens den Bereich der Datenerfassung. Das System ermöglicht es, dass Daten aus unterschiedlichsten Quellen visualisiert und verglichen werden. Dadurch wird Transparenz geschaffen und eine automatisierte Verbrauchsanalyse ist möglich. Eine Fehlerauswertung und ein Warnmeldesystem können angekoppelt werden. Regelmäßige Berichte schaffen eine stete Energiebilanz für Sommer (Kühlung) und Winter (Heizung). Weiterhin können Schadstoffbilanzen, Verbrauchsübersichten, etc. erzeugt werden. So wird neben dem internen und/oder externen Benchmarking, die tägliche Verbrauchsüberwachung möglich. Definierte Jahres-Ziele werden kontinuierlich verfolgt, Fehlerquellen unverzüglich und nicht erst mit dem Abrechnungszeitraum entdeckt. Ein kurzfristiges korrektives Eingreifen stabilisiert die Energiebilanz.

Die Analysephase

Erfassung der Gebäudegeometrie
Erfassung der gebäudetechnischen Ausstattung
Erfassung der thermisch relevanten Gebäudenutzung
Erfassung der klimatischen Randbedingungen
Berechnung des Energiebedarfs für Heizung, Kühlung, Befeuchtung, Entfeuchtung und Trinkwassererwärmung
Berechnung des Strom- und Wasserbedarfs
Ermittlung der resultierenden Energiekosten

Die Diagnosephase

Erstellen von Gebäudevarianten
Erstellen von Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Erstellen von Emissionsbilanzen
Erstellung normkonformer Nachweise (z.B. EnEV)

Die Validierungsphase

Erfassung von Verbrauchsdaten und Zusammenführung
der Daten aus verschiedenen Quellen (z.B. Gebäudeleittechnik,
manuelle Datenerfassung,...)
Verursacherbezogene Zuordnung der Verbrauchsdaten
Erstellung von Energieberichten
Nachweis der Energieeinsparung

Einführung von integriertem Energiemanagement innerhalb des CAFM

Zunächst müssen sämtliche den Gebäudebestand betreffenden Daten, z.B. Geometrie, Nutzung, Anlagen, Verbrauchszahlen, etc. erfasst und dokumentiert werden. Aufgrund dieser Dokumentation des Ist-Zustandes, kann eine Grobanalyse erfolgen, die erst einmal feststellt in welchen Gebäuden die Einsparpotentiale am größten sind.

Die aus der Analyse heraus, verbrauchsintensivsten Gebäude werden einer zweiten individuellen Auswertung unterzogen. Die thermische Simulation hat sich als Werkzeug zur Feinanalyse bewährt. Aufgrund der realen Gegebenheiten werden Soll-/Ist-Vergleiche, Variantenvergleiche, und graphische Untersuchungen von Verbrauchs und Bedarfsspitzen durchgeführt. Für eine Tagesverlauf-Kurve kann eine temporäre automatische Datener-fassung eingerichtet werden.

Auf Basis der Ergebnisse können geeignete und effektive Maßnahmen beschlossen und durchgeführt werden. Neben baulichen Maßnahmen muss häufig die technische Anlage optimiert werden. Dies bringt schnelle und erhebliche Einsparungen. Ziele, Nutzen und Erfolge werden kommuniziert. Das heißt, die Nutzer erhalten Informationen zum Projektverlauf und werden eventuell geschult.

Die in den vorangegangenen Abschnitten erläuterten Prozesse sind umfassende Energieberatung. Energieberatung, die ein klares Ziel der schnell umsetzbaren und langfristig anhaltenden Optimierung verfolgt. Energiemanagement umfasst die Betrachtung des Energieverbrauchs im operativen Betrieb während des gesamten Gebäude-Lebenszyklus. Eine grundlegende Aufgabe ist die Optimierung der Verbrauchsdatenerfassung. Konventionell werden Verbrauchsdaten auf unterschiedliche Weise erfasst, dokumentiert und archiviert. Darunter leidet die Übersicht und Vergleiche scheitern an Formaten und Struktur der Daten. Der erste Schritt ist es all diese Daten aktuelle, sowie historische „auf einen Nenner“ zu bringen. Eine Auswertung der Verbräuche in festgelegten Intervallen kann erfolgen. Im zweiten Schritt wird die Datenerfassung automatisiert. Damit hat man jederzeit Einblick in den aktuellen Stand. Die Grundlage für stete Analysen und zeitnahe Entscheidungen ist gelegt. Es werden Zielvereinbarungen gesetzt, kommuniziert und kontrolliert. Eine automatisierte Fehleranalyse übernimmt dann einen Teil der Selbstkontrolle und warnt bei größeren Abweichungen.

Energiemanagement im CAFM-System

Innerhalb der Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen mit einer CAFM-Software erhält das Energiemanagement immer mehr Bedeutung bei der Abbildung der Gesamtprozesse. Die Verfügbarkeit, der Verbrauch und die Kostenseite lassen sich transparent und nachvollziehbar darstellen. Perspektiven liegen in der Weiterführung dieser Kette zu Auswirkungen auf umweltrechtliche und ökologische Faktoren.

Der Datenaustausch zwischen Energiemanagement VEC und dem CAFM System FAMOS ist daher soweit wie möglich automatisiert. So entsteht ein durchgängiges System mit einer einheitlichen überschaubaren Struktur.

Am Beispiel der Computer Aided Facility Management (CAFM)-Software FAMOS möchten wir einige Punkte verdeutlichen. Energiemanagement setzt in der Basis, der Liegenschaftsverwaltung, ein. Schon bei der Bestandserfassung werden technische Anlagen, Leitungen, Verbrauchs- und Anschlussstellen registriert und dokumentiert. Im kaufmännischen Management werden den Verbrauchsstellen eindeutige Kostenstellen zugewiesen. Durch die objektorientierte Datenhaltung sind die Beziehungen der einzelnen Objekte zueinander transparent und jederzeit nachvollziehbar. Basisdaten für das Energiemanagement sind im CAFM-System bereits in einer zentralen Datenbank vorhanden.

Energie sparen kann mit optimaler Raumauslastung beginnen. Anhand der räumlichen Nutzungseigenschaften (u. a. Energie- und Kommunikationsbereitstellung, Lage und Transportwege) können für die Nutzung oder Umnutzung geeignete Immobilien ausgewählt werden. Im Umzugsmanagement, einem von ca. 30 FAMOS-Modulen, kann die Auswahl und Planung von Umzugs-, Nutzungsvarianten erfolgen.

In der Bewirtschaftung ist die notwendige Wartung und Instandhaltung ein sensibler Kostenpunkt und ein nachhaltiger Faktor zum ökonomischen Umgang mit Energie. Besonders Kommunen leiden oft unter hohen Instandhaltungskosten für überholte Technik. Doch nur technisch einwandfrei gewartete Anlagen arbeiten innerhalb der vorgegebenen Normen und Kennzahlen. Entscheidend wird hier die Kostensenkung mit einer optimalen Instandhaltungsplanung, ohne die Nutzungsqualität der Gebäude einzuschränken. Inspektionstermine werden im FAMOS zeit- und/oder zustandsgesteuert ausgelöst, also entweder beim Erreichen eines festgelegten Termins oder beispielsweise nach einer festen Anzahl Betriebsstunden. Benötigte Zeit, Material und Zustandsdokumentationen werden im CAFM-System hinterlegt. Die Zuordnung zu den technischen Einheiten lässt häufige Störquellen schnell kenntlich werden. Ein kleines Beispiel: In einem Bürokomplex werden jährlich 60 Leuchtstoffröhren getauscht. Normal, würden Sie sagen. Durch die räumliche Zuordnung im CAFM-System wird aber auffällig, wenn 20 mal der gleiche Raum betroffen ist. Die Gesamtdokumentation der technisch relevanten Daten lässt darüber hinaus Vergleiche über die Instandhaltungskosten der einzelnen Objekte und die Qualität der Dienstleistungen zu. Technische Erneuerungen können gezielter, in Schwerpunktanlagen mit effektivem Kosten-Nutzen-Verhältnis, durchgeführt werden.

Ein großes Potential im Energiemanagement ergibt sich aus der Verbrauchsdatenerfassung. Im kaufmännischen Bereich vom FAMOS ist eine direkte Beziehung von Kostenstelle zu Verbrauchsstelle angelegt. Die Daten können unter Beachtung von Normativen und Energierichtlinien eindeutig zugeordnet werden. Das automatisierte Erfassen von Zählerständen erleichtert die Auswertung der Daten in kürzeren Intervallen. Eine Verbrauchskurve für den Jahresverlauf beispielsweise stellt das reale Verbrauchsverhalten dar. Die Gründe für besonders hohe oder auch niedrige Verbrauchsmengen können ermittelt werden. Jahres- und Objektvergleiche helfen bei der Ermittlung von Ursachen. Im internen und externen Benchmarking lassen sich positive Erkenntnisse auswerten und umsetzen. Im Ergebnis der Analyse stehen Potentiale und Strategien zum ökonomischen Energieeinsatz und dem wirtschaftlichen Anlagenbetrieb. Erwirtschaftete finanzielle Mittel sollten in die Modernisierung von Technik investiert werden. Positive Resultate sind zum Beispiel die Senkung der Instandhaltungskosten und eine Minderung von Emissionswerten. So schließt sich der Kreis des effizienten Energiemanagements mit weiterer Energieeinsparung, Umweltschutz und Wertsteigerung.

Keßler Real Estate Solutions GmbH

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